Словарь недвижимости, кредитов и страхования

Мы подготовили словарь из не самых очевидных терминов, которые стоит знать перед покупкой квартиры, дома или земельного участка, подачей заявки на кредит или заключением договора страхования.

Кредиты и финансирование

LTV (Loan to Value) – соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, которая выступает обеспечением по кредиту. Например, если недвижимость стоит 500 000 злотых, а сумма кредита составляет 400 000 злотых, показатель LTV равен 80%.

Перекрёстные продажи (Cross-sell) – продажа дополнительных банковских продуктов вместе с основным продуктом, например ипотечным кредитом. Это может быть страховка, личный банковский счёт или кредитная карта.

Кредитный скоринг (Scoring kredytowy) – балльная оценка клиента, которую банк использует для определения уровня риска, связанного с предоставлением кредита.

Бюро кредитной информации (BIK – Biuro Informacji Kredytowej) – учреждение, собирающее информацию о кредитной истории клиентов. Банки используют эти данные при рассмотрении кредитных заявок.

WIBOR – референтный показатель, используемый в некоторых кредитных договорах, в частности для определения переменной процентной ставки. Его изменения могут влиять на размер ежемесячного платежа по кредиту.

Периодически фиксированная процентная ставка (Oprocentowanie okresowo stałe) – вид процентной ставки, размер которой остаётся неизменным в течение определённого периода, например 5 лет. После окончания этого периода банк предлагает условия на следующий период в соответствии с действующими правилами.

Страхование на переходный период (Ubezpieczenie pomostowe) – дополнительное обеспечение, применяемое банком в период между выплатой кредита и внесением ипотеки банка в земельно-ипотечный реестр (księga wieczysta). Порядок его применения зависит от условий договора и действующего законодательства.

Транш кредита (Transza kredytu) – часть одобренного кредита, выплачиваемая в определённый срок или после выполнения конкретных условий. Часто используется при покупке недвижимости у застройщика или строительстве дома.

Кредитное обещание (Promesa kredytowa) – документ, подтверждающий готовность банка предоставить кредит после выполнения указанных условий. Не всегда равнозначен окончательному кредитному решению.

Льготный период по погашению основного долга (Karencja w spłacie kapitału) – период, в течение которого заёмщик выплачивает только проценты по кредиту, не погашая основную сумму долга. Это не означает полной приостановки платежей.

Показатель DTI (Debt to Income) – соотношение финансовых обязательств клиента к его доходам. Помогает определить, какая часть ежемесячного дохода направляется на погашение задолженности.

Рефинансирование и консолидация (Refinansowanie a konsolidacja) – рефинансирование заключается в замене существующего кредита новым, как правило, в другом банке. Консолидация, в свою очередь, предполагает объединение нескольких финансовых обязательств в один кредит.

Недвижимость и юридическая документация

Земельный сервитут (Służebność gruntowa) – право, позволяющее владельцу одной недвижимости пользоваться другой недвижимостью в определённом объёме. Например, это может быть право проезда через соседний земельный участок.

Сервитут для прокладки и обслуживания коммуникаций (Służebność przesyłu) – право, позволяющее предприятию, занимающемуся передачей коммунальных ресурсов, пользоваться чужой недвижимостью для обслуживания оборудования, например линий электропередачи, газопроводов или водопроводов.

Личный сервитут (Służebność osobista) – ограниченное вещное право, предоставленное конкретному лицу и позволяющее ему пользоваться чужой недвижимостью в определённом объёме.

Право пожизненного содержания (Prawo dożywocia) – право, при котором владелец передаёт право собственности на недвижимость в обмен на обеспечение ему пожизненного содержания на условиях, предусмотренных договором.

Раздел III земельно-ипотечного реестра (Dział III księgi wieczystej) – часть земельно-ипотечного реестра, содержащая информацию о правах, требованиях и ограничениях, связанных с недвижимостью, за исключением ипотек.

Раздел IV земельно-ипотечного реестра (Dział IV księgi wieczystej) – часть земельно-ипотечного реестра, в которой указываются ипотеки, установленные на недвижимость.

Принцип публичной достоверности земельно-ипотечных реестров (Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) – юридический принцип, который при определённых обстоятельствах защищает лицо, приобретающее недвижимость, полагаясь на сведения, содержащиеся в земельно-ипотечном реестре.

Требование о передаче права собственности (Roszczenie o przeniesienie własności) – право, вытекающее из определённого договора и позволяющее требовать передачи права собственности на недвижимость на согласованных условиях. Такое требование может быть внесено в земельно-ипотечный реестр.

Доля в общей собственности на недвижимость (Udział w nieruchomości wspólnej) – часть права собственности на общие элементы здания и земельный участок, которая принадлежит владельцу отдельного помещения, например квартиры в многоквартирном доме.

Доля во внутренней дороге (Udział w drodze wewnętrznej) – доля в праве совместной собственности на частную подъездную дорогу, принадлежащая владельцам земельных участков, которые ею пользуются.

Нежилое помещение (Lokal użytkowy) – помещение, предназначенное для целей, отличных от проживания, например для офиса, магазина, кабинета или оказания услуг. Его юридический статус может иметь значение при получении финансирования и оформлении страховки.

Апарт-отель (Aparthotel) – объект, предлагающий помещения, предназначенные преимущественно для краткосрочного проживания и часто управляемые гостиничным оператором. Важно проверить, имеет ли приобретаемое помещение статус жилого или нежилого.

Разрешение на эксплуатацию (Pozwolenie na użytkowanie) – административное решение, которое в предусмотренных законодательством случаях позволяет начать использование строительного объекта после завершения строительства.

Сертификат энергетической эффективности (Świadectwo charakterystyki energetycznej) – документ, определяющий потребность здания или помещения в энергии, необходимой, в частности, для отопления, вентиляции и подготовки горячей воды.

Страхование жизни и недвижимости

Общие условия страхования (OWU – Ogólne Warunki Ubezpieczenia) – документ, определяющий подробные правила действия страхового полиса, объём страховой защиты, обязанности сторон и ситуации, в которых страховая компания может отказать в выплате страхового возмещения.

Период ожидания по страховому полису (Karencja ubezpieczeniowa) – период с момента начала действия страховой защиты, в течение которого некоторые страховые случаи ещё не покрываются страховкой. Его продолжительность зависит от вида полиса и объёма страховой защиты.

Безусловная франшиза (Franszyza redukcyjna) – установленная в договоре сумма, на которую уменьшается страховое возмещение, выплачиваемое страховой компанией.

Условная франшиза (Franszyza integralna) – минимальная стоимость ущерба, ниже которой страховая компания не выплачивает возмещение. Если этот порог превышен, возмещение может быть выплачено в полном размере, определённом в соответствии с условиями полиса.

Недостаточное страхование (Niedoubezpieczenie) – ситуация, при которой страховая сумма ниже фактической стоимости застрахованного имущества. Это может привести к недостаточному размеру страхового возмещения.

Восстановительная стоимость (Wartość odtworzeniowa) – стоимость восстановления или отстройки застрахованного имущества до состояния, соответствующего его прежнему состоянию, с учётом правил, установленных в страховом полисе.

Действительная стоимость (Wartość rzeczywista) – стоимость имущества с учётом его технического износа. При расчёте страхового возмещения это может означать уменьшение восстановительной стоимости на величину износа.

Страхование гражданской ответственности (Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej – OC) – страховая защита, которая может покрывать финансовые последствия ущерба, причинённого третьим лицам, например затопления квартиры соседа.

Индексация страхового взноса (Indeksacja składki) – механизм, предусматривающий периодическое изменение размера страхового взноса, например с учётом инфляции или изменений объёма страховой защиты.

Медицинская анкета (Ankieta medyczna) – форма, содержащая вопросы о состоянии здоровья и истории заболеваний человека, оформляющего страхование жизни. Страховая компания использует эту информацию для оценки риска.

Разрешение MSWiA и покупка недвижимости иностранцами

Приобретение недвижимости иностранцем (Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca) – получение права собственности или определённого права на недвижимость физическим или юридическим лицом, которое согласно польскому законодательству считается иностранцем.

Предварительное обещание MSWiA (Promesa MSWiA) – обещание выдать разрешение на приобретение недвижимости иностранцем. Оно действует в течение определённого периода и не заменяет непосредственно само разрешение.

Приграничная зона (Strefa nadgraniczna) – территория, расположенная вблизи государственной границы, на которой действуют особые правила приобретения недвижимости иностранцами.

Косвенное приобретение недвижимости (Nabycie pośrednie nieruchomości) – получение контроля над недвижимостью через другое юридическое лицо, например путём приобретения долей или акций компании, являющейся владельцем недвижимости.

Компания, контролируемая иностранцем (Spółka kontrolowana przez cudzoziemca) – компания, над которой иностранец осуществляет контроль в соответствии с положениями законодательства о приобретении недвижимости иностранцами. В определённых случаях приобретение такой компанией недвижимости может требовать разрешения MSWiA.

Отдельная собственность на помещение (Odrębna własność lokalu) – право собственности на конкретную юридически обособленную квартиру или нежилое помещение, независимое от права собственности на остальные помещения в здании.

Застроенный земельный участок (Nieruchomość gruntowa zabudowana) – земельный участок, на котором расположено здание, например частный жилой дом. При покупке такой недвижимости иностранцем значение имеют как правовой статус земли, так и характер здания.

Гражданство государства Европейской экономической зоны (Obywatelstwo państwa EOG) – гражданство одной из стран Европейской экономической зоны. Граждане государств ЕЭЗ и Швейцарии, как правило, пользуются предусмотренными законом исключениями из обязанности получать разрешение MSWiA на приобретение недвижимости в Польше.

Дополнительные понятия при покупке недвижимости и оформлении кредита

Доверительный счёт (Rachunek powierniczy) – специальный банковский счёт, на который покупатели вносят средства за недвижимость, приобретаемую у застройщика. Банк перечисляет деньги застройщику в соответствии с правилами, установленными для конкретного вида счёта.

Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG) – фонд, обеспечивающий дополнительную защиту покупателей квартир и домов у застройщиков в определённых ситуациях, в частности при банкротстве застройщика или банка, ведущего доверительный счёт.

Задаток и аванс (Zadatek a zaliczka) – задаток выполняет функцию обеспечения исполнения договора и в предусмотренных законодательством случаях может быть удержан или возвращён в двойном размере. Аванс, в свою очередь, является частью будущего платежа и, как правило, подлежит возврату, если договор не будет исполнен.

Геодезическое разделение недвижимости (Podział geodezyjny nieruchomości) – процедура, заключающаяся в выделении из одного земельного участка двух или более новых участков. Может быть необходима, например, при покупке части более крупного земельного участка.

Справка о самостоятельности помещения (Zaświadczenie o samodzielności lokalu) – документ, подтверждающий, что помещение соответствует требованиям для признания его самостоятельным жилым или нежилым помещением и оформления на него отдельного права собственности.

Уступка прав по договору с застройщиком (Cesja praw z umowy deweloperskiej) – передача другому лицу прав и обязанностей, вытекающих из договора с застройщиком, на условиях, предусмотренных договором и законодательством.

Знание основных понятий, связанных с недвижимостью, кредитами и страхованием, помогает принимать осознанные финансовые решения. Важно помнить, что каждая сделка и кредитная ситуация могут сопровождаться различными требованиями и формальностями.

Если вы планируете приобрести квартиру, дом или земельный участок в Польше, нуждаетесь в финансировании или хотите узнать больше о страховании, стоит проконсультироваться с соответствующим специалистом.