Słowniczek nieruchomości, kredytów i ubezpieczeń

Przygotowaliśmy słowniczek mniej oczywistych terminów, które warto znać przed zakupem mieszkania, domu lub działki, ubieganiem się o kredyt albo zawarciem umowy ubezpieczenia.

Kredyty i finansowanie

LTV (Loan to Value) – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości stanowiącej jego zabezpieczenie. Przykładowo, jeśli nieruchomość jest warta 500 000 zł, a kredyt wynosi 400 000 zł, LTV wynosi 80%.

Cross-sell – sprzedaż dodatkowych produktów bankowych razem z głównym produktem, np. kredytem hipotecznym. Może obejmować ubezpieczenie, konto osobiste lub kartę kredytową.

Scoring kredytowy – ocena punktowa klienta, wykorzystywana przez bank do oszacowania ryzyka związanego z udzieleniem kredytu.

BIK (Biuro Informacji Kredytowej) – instytucja gromadząca informacje o historii kredytowej klientów. Banki korzystają z tych danych podczas oceny wniosków kredytowych.

WIBOR – wskaźnik referencyjny wykorzystywany w niektórych umowach kredytowych, m.in. przy ustalaniu oprocentowania zmiennego. Jego zmiany mogą wpływać na wysokość raty kredytu.

Oprocentowanie okresowo stałe – rodzaj oprocentowania, którego wysokość pozostaje niezmienna przez określony czas, np. przez 5 lat. Po zakończeniu tego okresu bank proponuje warunki na kolejny okres zgodnie z obowiązującymi zasadami.

Ubezpieczenie pomostowe – dodatkowe zabezpieczenie stosowane przez bank w okresie między wypłatą kredytu a dokonaniem wpisu hipoteki banku do księgi wieczystej. Sposób jego stosowania zależy od warunków umowy i aktualnych przepisów.

Transza kredytu – część przyznanego kredytu wypłacana w określonym terminie lub po spełnieniu konkretnych warunków. Często stosowana przy zakupie nieruchomości od dewelopera lub budowie domu.

Promesa kredytowa – dokument potwierdzający określoną gotowość banku do udzielenia kredytu po spełnieniu wskazanych warunków. Nie zawsze jest równoznaczna z ostateczną decyzją kredytową.

Karencja w spłacie kapitału – okres, w którym kredytobiorca spłaca wyłącznie odsetki od kredytu, bez spłaty części kapitałowej. Nie oznacza to całkowitego zawieszenia spłaty.

Wskaźnik DTI (Debt to Income) – stosunek zobowiązań finansowych klienta do jego dochodów. Pomaga ocenić, jaka część miesięcznych dochodów jest przeznaczana na spłatę zadłużenia.

Refinansowanie a konsolidacja – refinansowanie polega na zastąpieniu istniejącego kredytu nowym, zazwyczaj w innym banku. Konsolidacja polega natomiast na połączeniu kilku zobowiązań w jeden kredyt.

Nieruchomości i dokumentacja prawna

Służebność gruntowa – prawo, które umożliwia właścicielowi jednej nieruchomości korzystanie w określonym zakresie z innej nieruchomości. Przykładem jest prawo przejazdu przez sąsiednią działkę.

Służebność przesyłu – prawo umożliwiające przedsiębiorstwu przesyłowemu korzystanie z cudzej nieruchomości w celu utrzymywania urządzeń, np. linii energetycznych, gazociągów lub wodociągów.

Służebność osobista – ograniczone prawo rzeczowe przyznane konkretnej osobie, umożliwiające jej korzystanie z cudzej nieruchomości w określonym zakresie.

Prawo dożywocia – prawo polegające na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania, na zasadach określonych w umowie.

Dział III księgi wieczystej – część księgi wieczystej zawierająca informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości, z wyjątkiem hipotek.

Dział IV księgi wieczystej – część księgi wieczystej, w której ujawniane są hipoteki ustanowione na nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych – zasada prawna chroniąca w określonych sytuacjach osobę, która nabywa nieruchomość w zaufaniu do treści księgi wieczystej.

Roszczenie o przeniesienie własności – uprawnienie wynikające z określonej umowy, które pozwala domagać się przeniesienia własności nieruchomości na ustalonych warunkach. Może zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Udział w nieruchomości wspólnej – część prawa własności wspólnych elementów budynku i gruntu, która przysługuje właścicielowi wyodrębnionego lokalu, np. mieszkania w bloku.

Udział w drodze wewnętrznej – współwłasność prywatnej drogi dojazdowej przysługująca właścicielom działek, które z niej korzystają.

Lokal użytkowy – lokal przeznaczony do celów innych niż mieszkalne, np. na biuro, sklep, gabinet lub lokal usługowy. Jego status prawny może mieć znaczenie przy finansowaniu i ubezpieczeniu.

Aparthotel – obiekt oferujący lokale przeznaczone przede wszystkim do pobytów krótkoterminowych, często zarządzany przez operatora hotelowego. Warto sprawdzić, czy kupowany lokal ma status mieszkalny, czy użytkowy.

Pozwolenie na użytkowanie – decyzja administracyjna, która w przypadkach określonych przepisami umożliwia rozpoczęcie użytkowania obiektu budowlanego po zakończeniu budowy.

Świadectwo charakterystyki energetycznej – dokument określający zapotrzebowanie budynku lub lokalu na energię potrzebną m.in. do ogrzewania, wentylacji i przygotowania ciepłej wody.

Ubezpieczenia na życie i nieruchomości

OWU (Ogólne Warunki Ubezpieczenia) – dokument określający szczegółowe zasady działania polisy, zakres ochrony, obowiązki stron oraz sytuacje, w których ubezpieczyciel może odmówić wypłaty świadczenia.

Karencja ubezpieczeniowa – okres od rozpoczęcia ochrony, w którym niektóre zdarzenia nie są jeszcze objęte ubezpieczeniem. Jej długość zależy od rodzaju polisy i zakresu ochrony.

Franszyza redukcyjna – określona w umowie kwota, o którą pomniejszane jest odszkodowanie wypłacane przez ubezpieczyciela.

Franszyza integralna – minimalna wartość szkody, poniżej której ubezpieczyciel nie wypłaca odszkodowania. Po przekroczeniu tego progu odszkodowanie może zostać wypłacone w pełnej wysokości ustalonej zgodnie z warunkami polisy.

Niedoubezpieczenie – sytuacja, w której suma ubezpieczenia jest niższa od rzeczywistej wartości ubezpieczonego mienia. Może skutkować niewystarczającym odszkodowaniem.

Wartość odtworzeniowa – koszt odtworzenia lub odbudowy ubezpieczonego mienia do stanu odpowiadającego jego wcześniejszemu stanowi, z uwzględnieniem zasad określonych w polisie.

Wartość rzeczywista – wartość mienia uwzględniająca jego zużycie techniczne. Przy ustalaniu odszkodowania może oznaczać pomniejszenie wartości odtworzeniowej o stopień zużycia.

Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (OC) – ochrona, która może pokrywać finansowe konsekwencje szkód wyrządzonych osobom trzecim, np. zalania mieszkania sąsiada.

Indeksacja składki – mechanizm polegający na okresowej zmianie wysokości składki ubezpieczeniowej, np. w celu uwzględnienia inflacji lub zmian zakresu ochrony.

Ankieta medyczna – formularz zawierający pytania dotyczące stanu zdrowia i historii chorób osoby ubiegającej się o ubezpieczenie na życie. Ubezpieczyciel wykorzystuje te informacje do oceny ryzyka.

Zezwolenie MSWiA i zakup nieruchomości przez cudzoziemców

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca – uzyskanie prawa własności lub określonego prawa do nieruchomości przez osobę lub podmiot uznawany za cudzoziemca na gruncie polskich przepisów.

Promesa MSWiA – przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca. Jest ważna przez określony czas i nie zastępuje właściwego zezwolenia.

Strefa nadgraniczna – obszar położony w pobliżu granicy państwowej, w którym obowiązują szczególne zasady dotyczące nabywania nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabycie pośrednie nieruchomości – uzyskanie kontroli nad nieruchomością za pośrednictwem innego podmiotu, np. poprzez nabycie udziałów lub akcji spółki będącej właścicielem nieruchomości.

Spółka kontrolowana przez cudzoziemca – spółka, nad którą cudzoziemiec sprawuje kontrolę w rozumieniu przepisów o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W określonych przypadkach jej zakup nieruchomości może wymagać zezwolenia MSWiA.

Odrębna własność lokalu – prawo własności konkretnego, prawnie wyodrębnionego mieszkania lub lokalu użytkowego, niezależne od własności pozostałych lokali w budynku.

Nieruchomość gruntowa zabudowana – działka, na której znajduje się budynek, np. dom jednorodzinny. Przy zakupie przez cudzoziemca znaczenie ma zarówno status gruntu, jak i charakter budynku.

Obywatelstwo państwa EOG – obywatelstwo jednego z państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Obywatele państw EOG oraz Szwajcarii korzystają co do zasady z ustawowych wyjątków od obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości w Polsce.

Dodatkowe pojęcia przy zakupie nieruchomości i kredycie

Rachunek powierniczy – specjalny rachunek bankowy, na który nabywcy wpłacają środki za nieruchomość kupowaną od dewelopera. Bank wypłaca pieniądze deweloperowi zgodnie z zasadami określonymi dla danego rodzaju rachunku.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) – fundusz zapewniający dodatkową ochronę nabywców mieszkań i domów od deweloperów w określonych sytuacjach, m.in. związanych z upadłością dewelopera lub banku prowadzącego rachunek powierniczy.

Zadatek a zaliczka – zadatek pełni funkcję zabezpieczenia wykonania umowy i może podlegać zatrzymaniu lub zwrotowi w podwójnej wysokości w przypadkach określonych przepisami. Zaliczka jest natomiast częścią przyszłej płatności i co do zasady podlega zwrotowi, jeśli umowa nie zostanie zrealizowana.

Podział geodezyjny nieruchomości – procedura polegająca na wydzieleniu z jednej działki dwóch lub większej liczby nowych działek. Może być konieczna np. przy zakupie części większego gruntu.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu – dokument potwierdzający, że lokal spełnia wymagania pozwalające uznać go za samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy i wyodrębnić jego własność.

Cesja praw z umowy deweloperskiej – przeniesienie na inną osobę praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, na zasadach określonych w umowie i przepisach prawa.

Znajomość podstawowych pojęć związanych z nieruchomościami, kredytami i ubezpieczeniami ułatwia podejmowanie świadomych decyzji finansowych. Warto pamiętać, że każda transakcja i sytuacja kredytowa może wiązać się z innymi wymaganiami oraz formalnościami. Jeśli planujesz zakup mieszkania, domu lub działki w Polsce, potrzebujesz finansowania albo chcesz dowiedzieć się więcej o ubezpieczeniu, warto skonsultować swoją sytuację z odpowiednim specjalistą.