Словник нерухомості, кредитів і страхування

Ми підготували словник із не завжди очевидних термінів, які варто знати перед купівлею квартири, будинку або земельної ділянки, поданням заявки на кредит чи укладенням договору страхування.

Кредити та фінансування

LTV (Loan to Value) – співвідношення суми кредиту до вартості нерухомості, яка є забезпеченням за цим кредитом. Наприклад, якщо нерухомість коштує 500 000 злотих, а сума кредиту становить 400 000 злотих, показник LTV дорівнює 80%.

Перехресний продаж (Cross-sell) – продаж додаткових банківських продуктів разом з основним продуктом, наприклад іпотечним кредитом. Це може бути страхування, особистий банківський рахунок або кредитна картка.

Кредитний скоринг (Scoring kredytowy) – бальна оцінка клієнта, яку банк використовує для визначення рівня ризику, пов’язаного з наданням кредиту.

Бюро кредитної інформації (BIK – Biuro Informacji Kredytowej) – установа, яка збирає інформацію про кредитну історію клієнтів. Банки використовують ці дані під час розгляду кредитних заявок.

WIBOR – референтний показник, який використовується в деяких кредитних договорах, зокрема для визначення змінної процентної ставки. Його зміни можуть впливати на розмір щомісячного платежу за кредитом.

Періодично фіксована процентна ставка (Oprocentowanie okresowo stałe) – вид процентної ставки, розмір якої залишається незмінним протягом визначеного періоду, наприклад 5 років. Після завершення цього періоду банк пропонує умови на наступний період відповідно до чинних правил.

Страхування на період до внесення іпотеки (Ubezpieczenie pomostowe) – додаткове забезпечення, яке застосовується банком у період між виплатою кредиту та внесенням іпотеки банку до земельно-іпотечної книги (księga wieczysta). Спосіб його застосування залежить від умов договору та чинного законодавства.

Транш кредиту (Transza kredytu) – частина наданого кредиту, яка виплачується у визначений термін або після виконання конкретних умов. Часто використовується під час купівлі нерухомості у забудовника або будівництва будинку.

Кредитна обіцянка (Promesa kredytowa) – документ, який підтверджує готовність банку надати кредит після виконання визначених умов. Не завжди є рівнозначним остаточному кредитному рішенню.

Відстрочка погашення основної суми кредиту (Karencja w spłacie kapitału) – період, протягом якого позичальник сплачує лише відсотки за кредитом, без погашення основної суми боргу. Це не означає повного призупинення виплат.

Показник DTI (Debt to Income) – співвідношення фінансових зобов’язань клієнта до його доходів. Допомагає визначити, яка частина щомісячного доходу спрямовується на погашення боргів.

Рефінансування та консолідація (Refinansowanie a konsolidacja) – рефінансування полягає в заміні наявного кредиту новим, зазвичай в іншому банку. Консолідація натомість передбачає об’єднання кількох фінансових зобов’язань в один кредит.

Нерухомість та юридична документація

Земельний сервітут (Służebność gruntowa) – право, яке дозволяє власнику однієї нерухомості користуватися іншою нерухомістю в певному обсязі. Наприклад, це може бути право проїзду через сусідню земельну ділянку.

Сервітут для прокладання та обслуговування комунікацій (Służebność przesyłu) – право, яке дозволяє підприємству, що займається передачею комунальних ресурсів, користуватися чужою нерухомістю для обслуговування обладнання, наприклад ліній електропередач, газопроводів або водопроводів.

Особистий сервітут (Służebność osobista) – обмежене речове право, надане конкретній особі, яке дозволяє їй користуватися чужою нерухомістю в певному обсязі.

Довічне утримання (Prawo dożywocia) – право, за яким власник передає право власності на нерухомість в обмін на забезпечення йому довічного утримання відповідно до умов договору.

Розділ III земельно-іпотечної книги (Dział III księgi wieczystej) – частина земельно-іпотечної книги, яка містить інформацію про права, вимоги та обмеження, що стосуються нерухомості, за винятком іпотек.

Розділ IV земельно-іпотечної книги (Dział IV księgi wieczystej) – частина земельно-іпотечної книги, у якій зазначаються іпотеки, встановлені на нерухомість.

Принцип публічної достовірності земельно-іпотечних книг (Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) – юридичний принцип, який за певних обставин захищає особу, що набуває нерухомість, покладаючись на інформацію, зазначену в земельно-іпотечній книзі.

Вимога про передачу права власності (Roszczenie o przeniesienie własności) – право, яке випливає з певного договору та дозволяє вимагати передачі права власності на нерухомість на погоджених умовах. Така вимога може бути внесена до земельно-іпотечної книги.

Частка у спільній власності нерухомості (Udział w nieruchomości wspólnej) – частина права власності на спільні елементи будівлі та земельну ділянку, яка належить власнику окремого приміщення, наприклад квартири в багатоквартирному будинку.

Частка у внутрішній дорозі (Udział w drodze wewnętrznej) – частка у праві спільної власності на приватну під’їзну дорогу, яка належить власникам земельних ділянок, що нею користуються.

Нежитлове приміщення (Lokal użytkowy) – приміщення, призначене для цілей, відмінних від проживання, наприклад для офісу, магазину, кабінету або надання послуг. Його юридичний статус може мати значення під час отримання фінансування та оформлення страхування.

Апарт-готель (Aparthotel) – об’єкт, що пропонує приміщення, призначені переважно для короткострокового проживання та часто керовані готельним оператором. Варто перевірити, чи має приміщення, яке купується, статус житлового або нежитлового.

Дозвіл на експлуатацію (Pozwolenie na użytkowanie) – адміністративне рішення, яке у випадках, передбачених законодавством, дозволяє розпочати використання будівельного об’єкта після завершення будівництва.

Сертифікат енергетичної характеристики (Świadectwo charakterystyki energetycznej) – документ, який визначає потребу будівлі або приміщення в енергії, необхідній, зокрема, для опалення, вентиляції та підігріву гарячої води.

Страхування життя та нерухомості

Загальні умови страхування (OWU – Ogólne Warunki Ubezpieczenia) – документ, який визначає детальні правила дії страхового поліса, обсяг страхового захисту, обов’язки сторін та ситуації, у яких страхова компанія може відмовити у виплаті страхового відшкодування.

Період очікування за страховим полісом (Karencja ubezpieczeniowa) – період від початку дії страхового захисту, протягом якого деякі страхові випадки ще не покриваються страхуванням. Його тривалість залежить від виду поліса та обсягу страхового захисту.

Безумовна франшиза (Franszyza redukcyjna) – визначена в договорі сума, на яку зменшується страхове відшкодування, що виплачується страховою компанією.

Умовна франшиза (Franszyza integralna) – мінімальна вартість збитку, нижче якої страхова компанія не виплачує відшкодування. Якщо цей поріг перевищено, відшкодування може бути виплачене в повному розмірі, визначеному відповідно до умов поліса.

Недостатнє страхове покриття (Niedoubezpieczenie) – ситуація, коли страхова сума є нижчою за фактичну вартість застрахованого майна. Це може призвести до недостатнього розміру страхового відшкодування.

Відновлювальна вартість (Wartość odtworzeniowa) – вартість відновлення або відбудови застрахованого майна до стану, що відповідає його попередньому стану, з урахуванням правил, визначених у страховому полісі.

Дійсна вартість (Wartość rzeczywista) – вартість майна з урахуванням його технічного зносу. Під час визначення страхового відшкодування це може означати зменшення відновлювальної вартості на величину зносу.

Страхування цивільної відповідальності (Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej – OC) – страховий захист, який може покривати фінансові наслідки шкоди, завданої третім особам, наприклад затоплення квартири сусіда.

Індексація страхового внеску (Indeksacja składki) – механізм, що полягає в періодичній зміні розміру страхового внеску, наприклад для врахування інфляції або змін в обсязі страхового захисту.

Медична анкета (Ankieta medyczna) – форма з питаннями щодо стану здоров’я та історії захворювань особи, яка оформлює страхування життя. Страхова компанія використовує цю інформацію для оцінки ризику.

Дозвіл MSWiA та купівля нерухомості іноземцями

Набуття нерухомості іноземцем (Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca) – отримання права власності або певного права на нерухомість фізичною чи юридичною особою, яка відповідно до польського законодавства вважається іноземцем.

Попередня обіцянка MSWiA (Promesa MSWiA) – зобов’язання видати дозвіл на придбання нерухомості іноземцем. Вона діє протягом визначеного періоду та не замінює безпосередньо сам дозвіл.

Прикордонна зона (Strefa nadgraniczna) – територія, розташована поблизу державного кордону, на якій діють особливі правила щодо придбання нерухомості іноземцями.

Опосередковане набуття нерухомості (Nabycie pośrednie nieruchomości) – отримання контролю над нерухомістю через інший суб’єкт, наприклад шляхом придбання часток або акцій компанії, яка є власником нерухомості.

Компанія, контрольована іноземцем (Spółka kontrolowana przez cudzoziemca) – компанія, над якою іноземець здійснює контроль відповідно до положень законодавства про придбання нерухомості іноземцями. У певних випадках придбання такою компанією нерухомості може вимагати дозволу MSWiA.

Окрема власність на приміщення (Odrębna własność lokalu) – право власності на конкретну, юридично відокремлену квартиру або нежитлове приміщення, незалежне від права власності на інші приміщення в будівлі.

Забудована земельна ділянка (Nieruchomość gruntowa zabudowana) – земельна ділянка, на якій розташована будівля, наприклад приватний житловий будинок. У разі придбання такої нерухомості іноземцем значення має як правовий статус землі, так і характер будівлі.

Громадянство держави Європейської економічної зони (Obywatelstwo państwa EOG) – громадянство однієї з держав Європейської економічної зони. Громадяни держав ЄЕЗ та Швейцарії, як правило, користуються передбаченими законом винятками з обов’язку отримання дозволу MSWiA на придбання нерухомості в Польщі.

Додаткові поняття під час купівлі нерухомості та оформлення кредиту

Довірчий рахунок (Rachunek powierniczy) – спеціальний банківський рахунок, на який покупці вносять кошти за нерухомість, що купується у забудовника. Банк перераховує гроші забудовнику відповідно до правил, установлених для конкретного виду рахунку.

Гарантійний фонд забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG) – фонд, який забезпечує додатковий захист покупців квартир і будинків від забудовників у визначених ситуаціях, зокрема у разі банкрутства забудовника або банку, що веде довірчий рахунок.

Завдаток та аванс (Zadatek a zaliczka) – завдаток виконує функцію забезпечення виконання договору та в передбачених законодавством випадках може бути утриманий або повернений у подвійному розмірі. Аванс натомість є частиною майбутнього платежу і, як правило, підлягає поверненню, якщо договір не буде виконаний.

Геодезичний поділ нерухомості (Podział geodezyjny nieruchomości) – процедура, що полягає у виділенні з однієї земельної ділянки двох або більше нових ділянок. Може бути необхідною, наприклад, під час купівлі частини більшої земельної ділянки.

Довідка про самостійність приміщення (Zaświadczenie o samodzielności lokalu) – документ, який підтверджує, що приміщення відповідає вимогам для визнання його самостійною житловою або нежитловою одиницею та оформлення на нього окремого права власності.

Переуступка прав за договором із забудовником (Cesja praw z umowy deweloperskiej) – передача іншій особі прав та обов’язків, що випливають із договору із забудовником, відповідно до умов договору та положень законодавства.

Знання основних понять, пов’язаних із нерухомістю, кредитами та страхуванням, полегшує прийняття обґрунтованих фінансових рішень. Варто пам’ятати, що кожна угода та кредитна ситуація можуть передбачати різні вимоги й формальності.

Якщо ви плануєте придбати квартиру, будинок або земельну ділянку в Польщі, потребуєте фінансування або хочете дізнатися більше про страхування, варто проконсультуватися з відповідним фахівцем.